La Legge Comunitaria (art.24 della L. n.88/09 in vigore dal 29 luglio 2009) ha abrogato la c.d. regola del “valore normale OMI” per gli accertamenti immobiliari.
La Legge Prodi – Bersani (D.L. n.223/06) aveva introdotto un sistema di presunzioni: quando il “valore normale” (o valore di comune commercio) dell’immobile trasferito da un’impresa era superiore al corrispettivo dichiarato in atto, l’AF poteva contestare l’avvenuta evasione fiscale, a prescindere dalle risultanze delle scritture contabili dell’impresa stessa (l’evasione si configurava per l’Iva, per le imposte sui redditi e per l’Irap). Il “valore normale” degli immobili poteva essere determinato: a tavolino, attraverso l’utilizzo di stime territoriali predigerite a cura del cosiddetto OMI (osservatorio del mercato immobiliare); in misura pari ai finanziamenti erogati all’acquirente.
Il meccanismo era stato criticato nell’ambito dell’Iva, in relazione ad un’evidente violazione della disciplina comunitaria: con questa regola, di fatto, si era creato un sistema che identifica nel valore normale del bene la base imponibile dell’imposta sul valore aggiunto. Secondo i principi generali, invece, l’imponibile Iva è dato dal corrispettivo, e non dal valore normale. Per questo, a carico dell’Italia era stata avviata una procedura di infrazione comunitaria.
La Legge Comunitaria 2008 ha azzerato il sistema introdotto dalla Prodi – Bersani. Si è tornati ad un regime nel quale il maggior valore di mercato dell’immobile rispetto al prezzo di trasferimento dichiarato, può essere, al massimo, un mero indizio di evasione e come tale, quindi, una presunzione semplice.
L’Ufficio, se intende accertare l’impresa che ha trasferito l’immobile, dovrà obbligatoriamente farsi carico di ogni onere sia in merito alla motivazione dell’accertamento fiscale, sia in ordine alla prova dell’avvenuta evasione, in quanto non potrà più contare su alcuna presunzione di legge a proprio favore.
Non è chiaro quali siano gli effetti per le verifiche e gli accertamenti già svolti o da svolgere sugli anni interessati dall’applicazione delle regole recedenti.
L’orientamento prevalente (e condivisibile) è che, trattandosi di una modifica di tipo “procedurale”, l’ultimo intervento possa avere efficacia retroattiva e, quindi, possa essere utilizzato a favore dei contribuenti anche per gli anni precedenti.
Va detto, comunque, che relativamente agli accertamenti già confezionati per il passato, l’Agenzia delle Entrate nella stragrande maggioranza dei casi, ha motivato la propria pretesa non solo avendo riferimento allo scostamento tra valore normale (OMI) e corrispettivo di cessione, ma evidenziando anche una serie di ulteriori elementi (acquisizione dei preliminari e dei fascicoli mutui dalle banche, interrogazione degli acquirenti, verifiche bancarie, constatazione di significativi scostamenti di prezzi tra vendite di immobili con le medesime caratteristiche da parte della stessa impresa).
In questi casi, ovviamente, la situazione è molto più delicata non trattandosi di mera constatazione della scostamento di valore e dovrà essere attentamente valutata caso per caso.
