EREDITARE UN IMMOBILE NON È GRATIS: GLI ADEMPIMENTI PER NON SBAGLIARE
(Consiglio nazionale del notariato)

LE REGOLE
Quando si riceve un’eredità, è possibile che nel patrimonio del defunto sia presente anche un immobile. È importante sapere che chi è chiamato all’eredità non può disporre da subito degli immobili caduti in successione; la legge, infatti, prevede che debba essere effettuata una serie di adempimenti prima di abitare la casa, oppure di venderla o affittarla, oltre al pagamento di specifiche imposte.
Innanzitutto bisogna sapere che l’acquisto della qualità di erede non è automatico ed immediato. L’eredità si acquista con l’accettazione, espressa oppure tacita.
L’accettazione espressa consiste nella dichiarazione resa in forma scritta (atto pubblico o scrittura privata autenticata) di accettare l’eredità e quindi di assumere il titolo di erede.
L’accettazione tacita, la più ricorrente, consiste nel compimento da parte del chiamato all’eredità di un atto che presuppone la sua volontà di accettare e che non avrebbe potuto compiere se non in quanto erede. L’esempio più comune è la vendita di un bene ereditario, ma anche il pagamento di un’imposta o la riscossione di una somma di danaro.
Solo a seguito dell’accettazione espressa o tacita il chiamato all’eredità diventerà erede puro e semplice, e cioè subentrerà – proporzionalmente alla sua quota ove vi siano altri eredi e con effetto dal momento in cui si è aperta la successione, nella stessa posizione giuridica del defunto dunque nel patrimonio immobiliare e mobiliare, crediti e passività (l’erede puro e semplice risponderà degli eventuali debiti ereditari anche con il proprio patrimonio).
Quando si eredita la proprietà di una casa, occorre poi procedere ad alcuni adempimenti fondamentali:
1) Presentare la dichiarazione di successione. La dichiarazione di successione non è altro che l’adempimento obbligatorio di carattere fiscale che va presentato entro 12 mesi dalla data di apertura della successione (cioè dalla morte). Serve per comunicare all’Agenzia delle Entrate che gli eredi sono subentrati nel patrimonio del defunto e che, di conseguenza, bisogna calcolare le imposte dovute con questo passaggio.
2) Trascrivere l’acquisto dell’immobile presso i registri immobiliari. Se il defunto era titolare della proprietà di beni immobili, è necessario trascrivere presso l’ufficio dei Registri Immobiliari l’accettazione di eredità.
È possibile trascrivere nei Registri Immobiliari sia l’accettazione espressa, sia l’accettazione tacita. In questo ultimo caso, mancando un atto scritto, si chiederà la trascrizione dell’accettazione in occasione dell’atto che la determina, ad esempio una compravendita immobiliare redatta per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Si tratta di un passaggio importantissimo: la trascrizione degli atti, infatti, ha proprio lo scopo di pubblicizzare l’acquisto, sancire l’avvenuta acquisizione da parte dei chiamati degli immobili ereditari e garantire la continuità delle trascrizioni.
3) Fare le volture presso il catasto. La voltura svolge la funzione di pubblicizzare, a fini fiscali e del pagamento delle imposte, il mutamento dell’intestatario dell’immobile. Quando si è chiamati all’eredità, la singola quota trasferita ad ogni erede comprendente immobili è soggetta sia all’imposta di successione che alle imposte ipotecaria e catastale. L’imposta di successione si calcola sul valore complessivo dell’asse ereditario che è dato dalla differenza tra attivo e passivo e varia in base al rapporto di parentela tra defunto e beneficiario.
Come si calcola la tassa da pagare?
La base imponibile, ossia il valore dei beni su cui calcolare l’imposta, quando si eredita un immobile, è data prendendo a riferimento la rendita catastale rivalutata del 5% e poi moltiplicata per dei coefficienti specifici (110, per la prima casa; 120, per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C; 140, per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B; 60, per i fabbricati delle categorie A/10 ossia uffici e studi privati; 40,8, per i fabbricati delle categorie C/1, negozi e botteghe).
Al valore ottenuto si applicano poi delle aliquote diverse a seconda del grado di parentela esistente tra la persona deceduta e l’erede e si considera la franchigia, ossia l’importo sopra il quale si applica la tassa.
Così si applica l’aliquota al 4%, se l’erede è il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, 1.000.000 di euro (la franchigia); al 6%, per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, 100.000 euro; sempre al 6%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, nonché affini in linea collaterale fino al terzo grado, fino ad arrivare all’aliquota all’8%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.
Al momento della presentazione della denuncia di successione, gli eredi provvederanno ad autoliquidare e versare: – l’imposta di ipotecaria, nella misura del 2% calcolato del valore attribuito agli immobili, ovvero nella misura fissa di 200,00 euro se sussistono le condizioni per usufruire delle agevolazioni prima casa; – l’imposta catastale nella misura dell’1% del valore attribuito agli immobili, ovvero nella misura fissa di 200,00 euro se sussistono le condizioni per usufruire delle agevolazioni prima casa.
Sarà poi l’Ufficio in seguito a richiedere l’imposta di successione eventualmente dovuta.