di Vito Lops – da Il Sole 24 ore12 aprile 2013
Ecco alcuni semplici consigli che possono aiutare l’aspirante mutuatario a stipulare un mutuo low cost anche in tempi di crisi.
1) Non limitarsi a chiedere il mutuo presso la banca presso cui si ha il conto corrente, perché gli istituti di credito cambiano di trimestre in trimestre la strategia sui mutui. Quindi, se una banca ha un’offerta competitiva in un periodo dell’anno non è detto che la mantenga anche in seguito. E, soprattutto, non è detto che la banca più competitiva sul mercato sia proprio quella presso cui si detiene il conto corrente.
2) Per questa ragione è bene cercare le migliori offerte costantemente sia online (attraverso portali che offrono servizi di intermediazione) che allo sportello. Oppure rivolgendosi a un mediatore creditizio qualificato che operi in totale assenza di conflitto di interessi ed è in grado di presentare un bouquet di offerte realmente variegato e non limitato a 4-5 banche preferenziali. Come spesso accade le possibilità di risparmiare online sono maggiori anche quando si tratta di mutui. Perché è vero che c’è un intermediario in più (il broker online) ma è anche vero che questi consente all’istituto di credito di risparmiare una serie di costi tali per cui alla fine in molti casi è in grado di proporre un’offerta più bassa, a parità di banca, di quanto avviene allo sportello.
3) Scegliere il tasso in base alla propria propensione al rischio. Quindi chi ha paura di non dormire sonni tranquilli temendo fluttuazioni del tasso variabile dovrebbe valutare l’ipotesi di un fisso, ma solo se questo è competitivo e non troppo distante dal tasso della Bce (che in questo momento è fissato allo 0,75%). Va però tenuto conto che in Italia le banche utilizzano il piano di ammortamento alla francese, che prevede il pagamento della maggior parte degli interessi nei primi anni del piano di ammortamento. Ed è questo il motivo per cui il tasso variabile quasi sempre vince il confronto della convenienza, perlomeno in partenza, con il mutuo a tasso fisso. Molti esperti convergono che l’importante è partire con un tasso aggressivo nei primi anni in modo tale da risparmiare un gruzzolo importante che potrebbe essere eventualmente utilizzato in caso di un eccessivo rialzo dei tassi (peraltro poco probabile in tempi di contrazione economica).
4) Uno dei vantaggi paradossali, lato mutui, che emergono da questa crisi è che i tassi di interesse europei e gli Euribor (gli indici agganciati al calcolo dei mutui variabili) sono ai minimi di tutti i tempi e vicino a quota 0. Ne consegue che il variabile oggi in partenza costa circa il 2-2,5%% in meno rispetto al fisso. Un elemento da tenere conto nella scelta del tasso.
5) Considerare il mutuo come una sorta di investimento attivo e, come tale, essere pronti a rivederlo nel corso del tempo attraverso operazioni di rinegoziazione (con la propria banca), surroga (con un altro istituto). Essendo un contratto poliennale non è detto che le condizioni firmate in un determinato momento storico siano anche le migliori in seguito. Per questo motivo bisogna cambiare mentalità. Ed essere pronti nel corso del tempo a rimodulare il contratto per evitare che il mutuo perfetto si trasformi negni anni in un mutuo pigro.
6) Fare molta attenzione ai costi. Non esiste solo lo spread. Ma il contratto di mutuo annovera un’ampia gamma di costi (dalle spese di perizia a quelle di incasso rata fino ad altri costi meno visibili). Per questo motivo il confronto tra le offerte va effettuato esclusivamente sulla base del Taeg (Tasso annuo effettivo globale) contenuto nel modello Esis (European standardised sheet) che calcolo il preventivo sulla richiesta personale e non su dati generici (come avviene nel foglio informativo).
7) Fare attenzione alle polizze assicurative Cpi (Credit protection insurance) e sulla vita che vengono proposte da molte banche per coprire il pagamento delle rate in caso di perdita del posto di lavoro o morte. In molti casi, e in questa fase di crisi più che mai, questi prodotti rappresentano la prima fonte di guadagno per gli intermediari che offrono un mutuo. Quindi il costo del premio unico (solitamente accorpato al finanziamento e quindi aggiunto alla rata) può essere più elevato rispetto alle stesse polizze sottoscritte all’esterno da compagnie assicurative. Quindi anche in questo caso sarebbe bene effettuare un confronto con quanto propone il mercato, se proprio si decide di stipulare una di queste polizze che restano facoltative.
8) Fare attenzione alla data di stipula. È quello il momento in cui la banca effettivamente presta i soldi. E da quel giorno comincia il pagamento degli interessi per il mutuatario. Se possibile, è opportuno fare in modo che la data di stipula sia il più vicina possibile a quella dell’avvio del piano di ammortamento (e quindi del pagamento della prima rata). Perché nel periodo che va dalla stipula al pagamento della prima rata si pagano (tecnicamente a vuoto) interessi di pre-ammortamento.
9) Fare attenzione al valore dell’ipoteca. Molti istituti iscrivono un’ipoteca pari al 200% del valore dell’immobile, altri al 150%. La differenza non è di poco conto dato che la parcella notarile viene calcolato non sul prestito ma sul valore ipotecato.
10) Contrattare le condizioni con l’intermediario che offre il mutuo. I contratti non sono rigidissimi e consentono, spesso, margini di contrattazione sia sullo spread che sulle spese accessorie.
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